PluSimiane

Afin d'avoir une vue d'ensemble sur ce qui se fait en terme de PLU dans les communes voisines, vous trouverez ci dessous un résumé des PLU de nos voisins.

Commune de 4 200 habitants.

Le mot du maire qui indique à la population de sa commune que Plan local d'urbanisme fait partie des grands projets de l’année et se poursuivra en 2013.

Le diagnostic, déjà effectué, qui doit servir de base pour la concertation sur ce projet est d'ailleurs en ligne. Nous y apprenons que l'objectif de ce PLU est  :

Un taux de croissance démographique annuel moyen de l’ordre de 1,3% se traduirait, en toute hypothèse, par l’accueil de 600-700 habitants supplémentaires d’ici 2025.

Selon un tel scénario, la commune atteindrait, à l’horizon 2025, une population de 4800-4900 habitants environ.

Le besoin immobilier associé à ce scénario de croissance, se situerait dans une fourchette oscillant entre 350 et 400 logements sur la période 2012-2025.

Commune de 9 247 habitants, dans son PLU nous y apprenons les informations suivantes.

Les deux tiers des logements de Fuveau restent en individuel, et il y a moins de 6% de logements sociaux.

Les besoins futurs sont de 50 à 60 logements/an dont un tiers serait du logement social dans une optique de renforcement des polarités.

5 zones à urbaniser

Nombre de logements possibles

La capacité résiduelle théorique pourrait se situer entre 1 500 et 2000 logements dégageant une capacité de 1350 à 1800 résidences principales, soit un potentiel théorique démographique correspondant d’environ 3 575 à 4750 personnes supplémentaires, ce qui amènerait la population permanente théorique entre 12 500 et 13 300 habitants.

Cette capacité, proche de celle du P.O.S. mais qualitativement différente ne modifiera pas le rythme actuel de construction qui, rappelons le, conduit à Fuveau à atteindre le seuil des 12 000 habitants seulement en 2021

Logements sociaux

Sans compter les opérations d’ensemble de taille significative (supérieure à 25 logements) porteuses de production de logements locatifs sociaux, les projets en cours et les emplacements réservés du P.L.U. proposent l’équivalent de 213 logements sociaux nouveaux, soit, si on les répartissait sur 10 ans, une moyenne annuelle de 21 logements sociaux à comparer à celle proposée par le PLH de 15 logements sociaux locatifs.

Ils permettent d’atteindre sur les bases d’un parc supposé de 3 500 résidences principales et de 367 logements sociaux un taux de 10,5 % de logements sociaux, taux se rapprochant de la moyenne de la CPA.

Commune de 4 759 habitants avec 97% de maison individuelle.

Le PLU pour cette commune a été accepté en 2009 et est disponible sur le site de la mairie :

L'objectif visé est de 150 nouveaux logements, un tiers de logements sociaux, un tiers de primo accédant et un tiers en accession libre.

La nouvelle règle concernant l'urbanisation de cette commune est une diminution de la parcelle minimale de 1000 m² à 500m².

Pas de modification de COS et surtout pas de COS minimal.

Commune de 13 679 habitants.

Le PLU qui a été combattu par une partie des habitants de la commune est disponible.

L'objectif est une augmentation de 6 000 habitants en 2030 avec une densité de 40 à 50 logements / ha.

Pour les zones urbaines

COS

0,5 max + une majoration de 20 % pour les constructions satisfaisant à des critères de performance énergétique élevée ou alimentées à partir d’équipements performants de production d’énergie renouvelable ou de récupération.

Eux pluviales

Les constructions générant une imperméabilisation doivent compenser en créant un système de rétention d'un volume utile > 80 l/m² de surface imperméabilisée

Hauteur

maximale < 9m

Pour les zones à urbaniser (AU)

Terrains non desservis par le réseau public d'assainissement collectif : Superficie du terrain > 1 500 m²

COS

0,3 max + une majoration de 20 % pour les constructions satisfaisant à des critères de performance énergétique élevée ou alimentées à partir d’équipements performants de production d’énergie renouvelable ou de récupération.

Eux pluviales

Les constructions générant une imperméabilisation doivent compenser en créant un système de rétention d'un volume utile > 80 l/m² de surface imperméabilisée

Hauteur

maximale < 7m dans la zone pavillonnaire

Logements sociaux

Pour toute opération d’ensemble dont la SHON est comprise entre 500 m² et 1 000 m² : 30 % de la SHON doit être dédiée au logement social.

Pour toute opération d’ensemble de plus de 1 000 m² de SHON : 50 % de la SHON doit être dédiée au logement social.

Le PLU est disponible sur le site web de la ville.

En page 89 du règlement, concernant les zones définies comme à urbaniser la ville de Gardanne limite à 40% et 50% maximum l'emprise au sol (COS 0,4 et 0,5). En revanche aucun minimum n'est défini.

Eaux pluviales

Toute utilisation du sol ou toute modification de son utilisation induisant un changement du régime des eaux de surface doit faire l’objet d’aménagement permettant de drainer, de stocker ou d’infiltrer l’eau afin de limiter le ruissellement et d’augmenter le temps de concentration de ces eaux.

Les surfaces imperméabilisées susceptibles, de par leur affectation, d’être polluées doivent être équipées d’un dispositif de piégeage de pollution adapté.

Les aménagements réalisés sur le terrain doivent être tels qu'ils garantissent le libre écoulement des eaux pluviales non stockées ou infiltrées vers les ouvrages publics récepteurs ou les exutoires naturels en tenant compte s'il y a lieu du risque d'inondation.

En cas de remblaiement ou d’exhaussement du sol, toutes dispositions utiles doivent être prises pour éviter les risques d’écoulement des eaux pluviales sur les terrains voisins

Simiane, 5531 habitants, un minimum de 500 nouveaux logements prévus, soit 1300 nouveaux habitants, sans compter

• les projets déjà lancés,
• les réserves foncières,
• les règles du COS minimal et de hauteur des constructions (9m).

De plus concernant l'éco quartier des Charmilles, il est très étonnant de ne pas voir d'article spécifiant le traitement des eaux pluviales, surtout avec :

• un arrêté de catastrophe naturelle du 13/12/2003 concernant cette zone disponible ici
• Le document d'information communal sur les risques majeurs qui identifie cette zone comme étant à risque (page 10 à 13).

La seule commune proche de Simiane ayant des projets d'extension presque aussi important, semble être Fuveau, qui est déjà deux fois plus peuplé que Simiane. Leur projet est toutefois moins dense et s'articule sur les deux pôles de Fuveau ( centre ville et la barque).

De plus comme pour Simiane, certains projets de logements sociaux sont déjà planifiés et au moins en partie gérés par la CPA. Ce qui semble logique lorsque nous prenons en compte la déclaration du préfet sur le PLH d'Aix en Provence :

"Ce PLH reporte ses problématiques de logement sur les territoires voisins et ne précise ni comment ni où il mettra en œuvre sa politique".

Des logements sociaux, oui mais combien ?

Dans cet article nous allons analyser ce qui est annoncé dans le PLU à la lumière de ce qui est indiqué dans l'édition de mars 2013 du bulletin municipal d'information (page 26) concernant les logements sociaux.

Sa lecture nous apprend :

• qu'il y a 300 demandes de logements sociaux en attente à Simiane, donc 200 pour des simianais,

• que nous devons atteindre 20% de logements sociaux en 2030 en comptant avec une augmentation de 1500 habitants soit 750 logements supplémentaire,

• que la commune a payé 60 000 euros en 2010 pour le non respect du nombre de logements sociaux, soit 3% des recettes fiscales de la commune.

A la page 174 du rapport de présentation il est indiqué qu'en 2006 étaient construits sur la commune 113 logements sociaux pour un total de 2011 logements.

Le projet Eco Quartier des Charmilles ajoute 500 logements dont 250 logements sociaux.

Les projets déjà engagés, Bédouffe et le centre médical, nous ajoutent 58 logements sociaux pour 80 nouveaux logements et 90 appartements pour personnes âgées.

De plus une quinzaine de logement sociaux sont prévus dans l'extension villageoise (tableau p196) et la réhabilitation de l'ancienne école.

Nous obtenons donc un total de logements sur la commune de 2011+500+80+90 soit 2681 logements pour 113+250+58+15 soit 436 logements sociaux, soit 16%, comme indiqué en page 174.

Il manquerait donc à terme à Simiane 80 logements sociaux, à répartir sur les 9 ha restants dans le PLU.

Une question se pose néanmoins sur les chiffres des projets Bédouffe et centre médical, sur un total de 170 nouveaux logements, nous n'obtenons que 58 logements sociaux, alors que la règle des 50% appliquée dans le PLU devrait nous en donner 85, ce qui ferait descendre notre manque en logements sociaux à 53.

De plus, la mairie annonce vouloir affecter 90% des 323 nouveaux logements sociaux à des simianais, ce qui nous donne donc 291 logements 'réservés'.

Or comme indiqué en début d'article, sur 300 demandes en attente, 200 demandes concernent des simianais, soit 66%

De plus la lecture du procès verbal du conseil municipal du 30 octobre 2012, nous apprend que 85% des 113 logements sociaux de la commune ont été attribués à des Simianais, soit 96 demandes lors des 5 dernières années, ce qui corrobore le chiffre des 200. Est ce une nouvelle promesse politicienne ?

Il est évident que la commune manque de logements sociaux et qu'il faut y remédier.

Qu'avec une augmentation prévue de 750 logements, il va donc falloir 500 logements sociaux au total, soit 390 logements sociaux de plus.

Or les projets engagés ou prévus (Charmilles) en ajoute déjà 323, en utilisant moins de la moitié des zones identifiées comme à densifier.

Ce PLU n'est donc pas prévu pour une augmentation de 750 logements et 375 logements sociaux, mais plutôt pour une cible s'approchant de 1500 logements et 750 logements sociaux.

Il est évident que ce projet est excessif par rapport à son objectif annoncé.

L’objectif retenu est une augmentation de la population de 1500 habitants entre 2010 et 2030, par arrivée d’une population à dominante jeune (de l’ordre de 2/3 de couples et familles de 20 à 35 ans, 1/3 de familles de 35 à 55 ans, une minorité de personnes plus âgées).

En considérant une taille moyenne des foyers évoluant vers 2,3 personnes/logement, il faudra viser, pour accueillir 1500 personnes de plus, la création d’environ 650 à 700 logements, soit une moyenne de 35 logements par an, essentiellement en habitat collectif.

En page 196 nous obtenons les superficies des terrains sélectionnés pour la densification urbaine

Charmilles	8.8 ha
RD6 Nord	0.7 ha
Safre	??
Bédouffe	2 ha (page 5)
Extension village	2.2 ha
Quartier Gare	3.3 ha
Uda	40.9 ha dont 0.9 ha de dents creuses

Soit plus de 18 ha

Ainsi que le nombre de logements estimé et potentiel

Terrain	Estimé	Potentiel
Charmilles	460	800 à 1000
RD6 Nord	30	50
Safre	30	?? (30)
Bedouffe surface	70 estimé	?? (70)
Extension village	20 à 60	150
Quartier Gare	80 à 130	70 à 90 sur 1,3 ha 20 en renouvellement 2 ha de COS à 0,6
Uda	20 à 50	?? (50)
Total	710 à 830	1460

Une première lecture de ces chiffres nous indique que le nombre maximal (potentiel) de futurs habitants de Simiane ce situe donc autour de 2,3*1460 soit 3358. Ce qui est déjà fort éloigné des 1500 annoncés dans le PLU.

Le minimum quant à lui se situe à 710 * 2,3 soit 1633, au dessus des 1500.

Pour les plus curieux ou les amateurs de mathématiques, l'analyse détaillée de ce que nous réserve le PLU en terme de nombre de logements et d'habitants.

Tout d'abord ces chiffres ne prennent pas en compte les logements du futurs centre médical (40)

De plus concernant le projet Bédouffe, il est indiqué page 158 qu'il contient 40 logements et 90 appartements pour personnes âgées, qui ont été convertis en 70 logements.

Or rien n'indique qu'il n'y aura qu'une personne par appartement, et même dans cette hypothèse 90 logements font donc 90 personnes, soit 39 logements (90/2,3) et non pas 30.

Nous obtenons donc comme nombre de logement minimal 710+40+9 soit 759.

Le nombre minimal d'habitants passe donc à 1746.

Quant à l'estimation maximale, elle arrive à (1460+40+9 ) * 2,3 soit 3471 nouveaux habitants.

Mais la lecture du tableau nous indique aussi que 2 ha du quartier de la gare n'ont pas été pris en compte dans le calcul du nombre d'habitations, alors qu'ils sont dans la zone à urbaniser et donc disponible pour un dépôt de permis de construire.

En page 5, il est indiqué qu'une hypothèse de 60 à 80 logements / hectare a été utilisée, ce qui nous donnerait entre 120 et 160 logements de plus pour les 2 ha du quartier de la gare, et donc entre 276 et 368 nouveaux habitants à ajouter au total précédent.

Page 187 il est indiqué que le projet des Charmilles comprendra entre 466 et 500 logements, ce qui contredit l'estimation fournie dans le tableau page 196 (460). De plus la revue Tpbm, revue d'annonces légales et judiciaires, appels d'offres, BTP et ventes aux enchères indiquent dans son édition du 13 mars 2013 un projet de 500 logements pour les Charmilles, soit 40 logements de plus et donc 92 nouveaux habitants.

Petit à petit en ajoutant les manques et les omissions, nous obtenons une fourchette allant de 2114 à 3931 nouveaux habitants, loin, très loin de ce qui nous est annoncé dans le PLU.

La parution d'un article concernant le nouveau quartier de Charmilles nous éclaire un peu plus sur ce qui est prévu.

L'extrait ci dessous est paru le 13 mars 2013 dans la revue tbpm, revue d'annonces légales et judiciaires, appels d'offres, BTP et ventes aux enchère.

Nous y trouvons donc les informations suivantes :

Nous aurons 500 logements en R+2, alors que le chiffre retenu dans le PLU est de 460.

• 350 m2 de nouveaux commerces (commerce de proximité, petit supermarché ?)
• 250 logements sociaux
• 100 logements d'accession à coût maîtrisé
• 150 logements en accession libre
• 1 école primaire de 4 classes (le primaire en compte 5 normalement ?).
• Une salle de quartier

Concernant les dépenses pour la réalisation de ce quartier, elles s'élèvent à 10.73 millions d'Euro, réparties en :

• 1.72 M € d'achat de terrains
• 7.54 M € de travaux
• 1.47 M € d'honoraires

Auxquels il faut ajouter 3 M € de maîtrise foncière d'ici à fin 2016, soit 13.73 M €.

Cette estimation des dépenses ne prend pas en compte la construction de la nouvelle entrée de Simiane. Elle ne devrait pas être inférieure à 5 M € si on se réfère à l'évaluation qui a été faite pour la desserte des haut quartiers (page 181 du document de présentation du PLU), ni les ronds points et le raccordement à l'avenue Charles de Gaulle.

Ce qui devrait nous faire un projet global autour de 20 M €.

Pour une commune qui n'a pas été capable de régler les problèmes de gabarit, d'absence de desserte en eau potable et d'assainissement collectif du chemin des vignes ou de desserte des hauts quartiers (8.5 M €) sur les 30 dernières années, c'est un projet pharaonique.

Il serait bon de savoir qui va régler la note et pourquoi, si soudainement, la commune dispose d'une somme qui représente 10 fois l'encourt de sa dette.

Surtout que ce projet ne représente que la moitié de ce qui est prévu dans le PLU.

Lien vers l'extrait au format pdf

Lundi 18 mars 2013 10h

Quelle surprise ce matin de voir autant de personnes attendre pour rendre visite au commissaire

Lundi 18 mars 2013 10h30

Trop d'attente, une personne quitte la salle d'attente en annonçant qu'elle viendra un autre jour.

Lundi 18 mars 2013 11h

La porte s'ouvre, nous sommes accueillis par les deux hommes chargés de l'enquête sur le PLU.

La discussion s'engage.

Nous faisons part de nos griefs envers le PLU, dénaturation du village, réserves foncières excessives en fonction de l'estimation de 1500 habitants supplémentaire dans 20 ans, pollution sonore, pollution atmosphérique, problème de circulation, ...

Le commissaire nous explique dans le détail des points que nous avons mal compris ou nous confirme les nouvelles contraintes sur le COS et les dimensions des bâtiments qui pourront être construits.

Puis nous inscrivons nos remarques dans le cahier fourni à cet effet.

Enfin nous posons la question que tout le monde se pose, est ce que l'enquête peut annuler le plan d'urbanisation ?

la réponse est non, le PLU a été voté, le préfet l'a accepté avec des réserves. En revanche cette enquête à pour but de connaître le niveau d'acceptation du PLU par les habitants de la commune.

Elle se doit de rassembler tout ce que les habitants peuvent avoir comme craintes ou désaccords avec le PLU.

Si vous voulez faire connaître votre avis, et qu'il compte, il est donc primordial d'aller rendre visite au commissaire.

Si vous ne pouvez pas vous déplacer, vous pouvez rédiger vos remarques en indiquant vos nom prénom, adresse, en le signant et le donner à une personne qui viendra les déposer pour vous, afin qu'elles soient consignées.

Lundi 18 mars 2013 11h40

Fin de l'entretien, il reste encore 4 personnes dans la salle d'attente. Tout compte fait, heureusement que les visites se font sur des heures ouvrées. Je n'ose pas imaginer combien de personnes seraient venues un samedi matin.