PluSimiane

Kit d’aide pour l’argumentation auprès du commissaire dans le cadre de l’enquête publique relative au projet de PLU de Simiane

Cet article a pour but de regrouper et synthétiser les différents arguments contre le PLU dans sa version actuelle.

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Lettre type pour les zones classées en zone N comme par exemple le chemin des vignes et Siège, à télécharger.

Cette lettre conteste le classement en zone N(aturelle) qui interdit les nouvelles constructions et limite les extensions des logements existants.

Attention, vous devrez modifier les parties en italiques.

Lecture croisée du PLU et du code de l'urbanisme, incohérences, irrégularités, oublis, obligations arbitraires et impossibilité du PLU, tous les détails dans le document à télécharger.

Incohérence du projet de PLU vis à vis de l'augmentation de la population communale.

Il est indiqué dans le PLU que 18 ha sont réservés pour la densification avec en moyenne 60 à 80 logements par ha et 2,3 personnes par logement.

Ce qui nous donne une augmentation au minimum de 18*60*2,3 soit 2484 personnes et au maximum de 18*80*2,3 soit 3312 personnes, ce qui est largement au dessus de la cible du PLU, qui est de 1500 personnes.

Augmentation de la pollution atmosphérique locale liée à l'augmentation de population et de ses déplacements automobiles. Ceci dans une zone géographique dont les résultats en concentration en polluants sont déjà très préoccupants.

Les données récentes (atmopaca) ainsi que les dernières décisions prises par le préfet concernant la limitation de vitesse sur les voies rapides autour d'Aix en Provence et Marseille nous indiquent que ce sujet mérite mieux qu'une analyse sur des données datant de près de 10 ans (page 109 et 110), surtout si on la compare à l'étude sur la circulation, qui elle se base sur des données de 2010.

Il en va de la santé de tous les habitants, actuels et futurs.

(page 127 et 128 du document de présentation du PLU)

L'étude a été réalisée en septembre 2010.

Les heures de pointe du trafic, à l'échelle du territoire communal, sont 7h30 – 8h30 le matin et 17h – 18h le soir.

L’évaluation du trafic au niveau de quartier de la gare estimé à 800-900 véhicules/h (pour une limite de saturation à 10000 v/h) semble sous-estimée et contredit une autre information donnée par le maire, mentionnant déjà quelque 4500 véhicules cumulés le matin pendant les heures de pointe dans cette zone.

Cette dernière évaluation plus réaliste se confirme par la saturation déjà constatée du réseau routier à certaines heures.

Le plan de circulation du projet ne prévoit aucune voie de désengorgement pour l’accès à la commune. L’augmentation conséquente de population planifiée conduira à une paralysie de la circulation à certaines heures de la journée.

De plus annoncer que l'utilisation des TER diminuera le trafic sur la RD59 entre en contradiction avec le fait que la SNCF envisage d'augmenter le nombre de places de parking à la gare. Car en effet pour se rendre à la gare, l'usager doit impérativement utiliser la RD59. Cette 'solution' va donc engorger encore plus cette avenue.

(Page 108 du document de présentation du PLU)

Le Maire a saisi la CAPA au sujet de problèmes de bruit déjà constatés (impact de la voie rapide). Malheureusement ces problèmes de bruit avérés n'ont fait l'objet d'aucune mesure corrective. L'augmentation de circulation liée à l'accroissement massif de population ne fera qu'empirer cette problématique sonore.

La construction densifiée de logements conduit à une imperméabilisation des sols (même si le projet de PLU prévoit de réserver 20% des zones aménagées en aires perméables). Elévation du risque d'inondation dans la zone de la gare déjà semi-inondable.

Lors des forts orages courants dans notre régions, certaines parcelles se retrouvent inondées. Ce qui dénote un terrain argileux non spongieux et une déficience du réseau pluvial, le tout aggravé par la topographie.

Le quartier de la gare point bas et talweg est le réceptacle naturel des eaux de pluies et de ruissellement.

En revanche, aucune étude n'a été mené alors que le problème est de notoriété publique, la mairie ayant déjà du revoir le réseau pluvial de la rue Pierre Puget il y a quelques années.

(Page 120 à 123 du document de présentation du PLU)

L’utilisation intensive du train par les nouvelles populations est un argument évoqué par la mairie pour justifier son choix de densification. Cet argument doit être relativisé au regard des données suivantes que nous trouvons d''ailleurs dans le PLU.

• Inadaptation du train pour de nombreux déplacements en-dehors de l’axe Aix-Marseille (déplacements professionnels sur les zones industrielles et commerciales de Vitrolles, Berre, Martigues, Fos, etc.)

• Inadaptation du train pour de nombreux déplacements non professionnels : supermarché, …

D’autre part, l’adaptation éventuelle des moyens ferroviaires, si elle a lieu, ne se ferait que dans le délai habituel de 6 ou 7 ans. 

Une fois le PLU adopté, c’est-à-dire le droit du sol fixé, il suffit que 3 à 4 opérations immobilières se réalisent par des promoteurs (Quartier de la Gare, zone des Charmilles, Bédouffe, Quartier du Safre) pour que les projections d’accroissement de population soient atteintes en une année voire quelques mois. Et cela, sans que les infrastructures de circulation, accueil des enfants, … n’aient été développées préalablement.

Le coefficient minimum de 0,5-0,6 de constructibilité couplé à l’obligation de construire 50% de logements sociaux à partir de 200 m2 rend tout projet immobilier d’un particulier pratiquement irréalisable, si ce particulier dispose d'un terrain de plus de 400 m2. Cela constitue donc une atteinte au droit de propriété car la totalité des terrains des zones à densifier ont une superficie supérieure à 400 m2.

Cet effet « ciseaux » conduit les propriétaires actuels des parcelles concernées à devoir se séparer de leur terrain au profit de promoteurs ou d'établissements bancaires. On peut y voir un détournement de la procédure d’expropriation pour utilité publique. Le résultat serait en effet le même mais à moindre frais pour la mairie.

A court terme, les terrains voisins des zones de densification urbaine vont perdre de leur valeur. La proximité d'immeubles entraînera une baisse de l'attrait de ces zones.

A moyen terme, en faisant de Simiane une ville ou une extension de Marseille, c'est probablement tout l'immobilier des propriétaires et habitants de la commune qui verra diminuer sa valeur.

Dans le projet de PLU, la mixité sociale se concentre uniquement autour du quartier de la gare et des charmilles au détriment de l'équilibre social global de la commune. La zone pavillonnaire d'habitat pour les classes moyennes créée très récemment par les dernières zones d'aménagement sont complètement déstructurées par le projet de PLU (densification et habitations en R+3). L'impact est d'autant plus douloureux sur des populations qui n'étaient pas légitimement averties d'un changement si radical de leur environnement proche.

Le risque, est d'obtenir un résultat inverse de celui visé : des zones pavillonnaires préservées au Chemin de Vignes par exemple, et des zones sacrifiées au Quartier de la Gare par un urbanisme forcément inesthétique.

La dette de la commune s'élève à 1,9 M d'€ fin 2011.

Compte tenu de ce que prévoit le PLU en terme de travaux (voirie, parc, achat de terrain) mais aussi du fait qu'une moitié des nouveaux habitants habiteront des logements sociaux et seront exonérés de tout ou partie des impôts locaux, nous pouvons nous demander si la commune a les moyens de sa volonté expansionniste.

De plus l'arrivée de plus de 20% de nouveaux habitants va faire gonfler les charges de fonctionnement, ainsi que les besoins en personnel de la mairie (accueil, police municipale, services techniques).

Sans compter la multiplication des voies dites douces et la mise en place d'une ZAC si proche de celles déjà existantes à Gardanne, qui vont aussi demander des ressources financières pour les construire et humaines pour les entretenir.

Aucune donnée chiffrée ou explication de comment vont être financés ces travaux et leur entretien n'est présent dans le PLU, au risque d'hypothéquer le futur de la commune.

Dans la page 8 du rapport de présentation agenda21 et PLU nous pouvons lire :

Les mesures prises pour urbaniser les « dents creuses » vont à l’encontre de ce qui est écrit plus haut.

Permettre à des banquiers, des multinationales de la construction, d’ériger des immeubles de deux ou trois étages en plein milieu de lotissement, c’est traiter avec le plus grand des mépris les habitants qui ont construit le village. Cela ne favorisera pas la cohésion sociale. 

Dans la loi SRU sont évoquées des notions telles que :

• La protection de l’environnement et l’amélioration du cadre de vie.

• L’équité et la cohésion sociale.

Mettre en place des contraintes qui rendent impossible à des propriétaires de construire sur une parcelle acquise depuis des générations, cela revient à les obliger à vendre leurs terres à des banques et les priver de tout autre  choix.

La mairie nous annonce que lorsque ce  PLU sera mis en place, l’évolution de l’urbanisme se fera à moyen et long terme.

Comment pourrait elle le prédire, alors que la décision revient aux propriétaires des terrains. Propriétaires qui sont déjà régulièrement contactés par les banques, les promoteurs, les agents immobiliers alors que le PLU modifiant le COS n'est pas encore applicable.

Les changements dans notre village seront rapides et brutaux, n'en doutons pas.

Ce PLU offre des possibilités de construction à des entreprises financières. La municipalité perdra ainsi le contrôle sur ce qui sera construit tant au niveau de l’architecture qu’au niveau de l’attribution des logements sociaux