Bonjour à tous,
J'ai particulièrement regardé la zone AU et le projet des charmilles ( terrain situé de part et d'autre du chemin de Gadie dont une partie devrait également permettre de relier le chemin de mimet à la départementale qui va à gardanne ).
Le règlement de la zone AU prévoit une ouverture à l?urbanisation dans sa présentation après modification ou révision du PLU mais donne déjà des orientations notamment sur la zone UA stricto sensu destinée à des opérations devant répondre aux spécifications nationales des écoquartiers.
Si l'étiquette paraît séduisante on peut s'interroger sur la valeur juridique d'un dispositif n?existant officiellement que dans la promulgation d?un label écoquartier par le ministère du logement. Sans fondement juridique il convient d?examiner dans quelle mesure ce label peut être exigible et opposable lors d?une demande d?autorisation de construire.
Je rappelle que si le label écoquartier fait référence aux principes de l'écologie, le projet des Charmilles prévoit la construction de 500 logements sur des terrains actuellement à usage agricole ( culture du blé ).
Je vais demander à l?enquête publique que cette formule « destinée à des opérations devant répondre aux spécifications nationales des écoquartiers » soit être retirée du règlement de la zone AU.
En matière d?écologie constructive, il y a plus d?efficacité à imposer des constructions qui seraient classées en consommation énergétique en A, B ou C ( dispositif officiellement réglementé ). La baisse de consommation d?énergie dans les bâtiments est aujourd?hui clairement réglementée ( RT 2012 par exemple ).
Même si l'urbanisation de la zone semble donc conditionné, l?article 1 interdit toute construction sauf celles prévu dans l?article 2 à savoir :
- Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d?intérêt collectif.
Cette notion de services publics ou d'intérêt collectif est totalement vague et dépourvu de réelle définition.
- l?extension mesurée des constructions existantes, les annexes sous conditions et les piscines.
Ces autorisations de construire seraient donc délivrés de plein droit alors que les articles 3, 4, 5, 8, 9, 10, 11, 12 et 14 ne sont pas réglementés du tout et que les articles 6 et 7 sont dérogatoires. Cette grande liberté réglementaire sur les projets de construire concernant notamment les conditions de desserte par les voies publiques, par les réseaux publiques, de hauteur maximale des constructions, de quota de stationnement, d?obligations en matière d?espaces verts et de Coefficient d?occupation du sol me paraît totalement contradictoire avec la réalisation de constructions nécessaires aux services publiques ou d?intérêt collectif.
Je vais demander à l?enquête publique que la construction de ce type d?équipement soit interdite tant qu?un modification ou une révision ne vient normalement soumettre ces constructions au mêmes règles que les autres ( c?est d?ailleurs une des réserves émises par le Prefet dans son avis sur le PLU de Simiane.
Ensuite les constructions nouvelles ne sont donc pas autorisées et le seraient seulement après révision ou modification du PLU et pourtant d?ores et déjà l?article 2.2 autorise :
- la réalisation de logements sociaux au regard d?une opération nouvelle en appliquant des pourcentages destinés à favoriser la mixité sociale. ( réalisation obligatoire de 50 % de logements sociaux sur le opérations de + de 20 logements ).
Ainsi la réalisation de logements est autorisée et son pourcentage est imposé par rapport au nombre total de logements d?une opération de construction nouvelle qui n?est réalisable qu?après modification ou révision du PLU. alors que tous les autres articles sont peu ou pas réglementé. Il y a à l?évidence une mauvaise appréciation de l?écriture réglementaire et de ses conséquences sur le droit des sols. Cette anticipation sur la mixité sociale des projets est une manière déguisé d?éviter le positionnement de la population sur le thème de la mixité sociale notamment par rapport à l?opération des Charmilles qui prévoit pas moins de 250 logement sur ce site.
Je vais demander à l?enquête publique que cet article 2.2 : Réalisation de logements sociaux soit totalement retiré du règlement de la zone AU. En effet, il est impossible et totalement incohérent d?assujetir les autorisations de construire pour des opérations nouvelles à une révision ou modification du PLU et d?anticiper sur le pourcentage de logements sociaux sur les opérations nouvelles qui ne sont pas autorisables. De plus l?ensemble du dispositif règlement ( articles 3 à 14 ) devra être soumis à une nouvelle enquête publique et à l?avis de la population.
Mais sur le fond cet article AU 2.2 « réalisation obligatoire de 50 % de logements sociaux sur le opérations de + de 20 logements » conduit à faire le point des logements sociaux à Simiane.
Les intentions politiques immédiates ressortent de la façon suivante ( PADD page 174 ) :
- 113 logements sociaux existent déjà sur la commune représentant 5% du total de la commune, 58 logts sont prévus dans un programme déjà autorisé et pour atteindre les 20% prévu par la loi le projet des Charmilles ( zone UA ) doit accueillir 250 à 260 logements sociaux.
D?après les données du PADD donc, le nombre de logements passera de 171 en comptant le programme Bédouffe à 431 soit une augmentation de 150 % concentré sur la seule zone celle des Charmilles et dans la zone AU en général. Le nombre de logements sociaux sera multiplié par 2,5.
La conclusion du PADD sur ce programme ambitieux de logements sociaux est la suivante :
Il paraît difficile de faire mieux, sans prendre le risque de créer des quartiers trop marqués « sociaux » qui pourraient contrevenir à l?objectif de la mixité sociale.
L?histoire à prouvée que réaliser des programmes avec 100% de logement social est une erreur qu?il convient de ne pas reproduire.
Mais la volonté politique de construire la moitié des logements sociaux de la commune sur un terrain de 8 ha alors que la partie urbanisée de la commune est de 796 ha est-elle judicieuse. C?est indéniablement créer une concentration qui n?est pas de nature à favoriser l?intégration des populations ayant vocation au logement social dans la commune de Simiane et auprès des Simianais.
La mixité sociale ne relève pas d?un pourcentage sur une opération mais plutôt d?une politique sur le long terme qui vise à réaliser en relation avec les logeurs sociaux de petits programmes diffus et disséminé sur la Commune à la fois plus qualitatifs et mieux accepté par tous.
Que penser d?un projet qui prévoit 260 logements sociaux sur le même terrain ?
La rédaction du règlement de la zone AU laisse entrevoir une intention ( 50 % de logement sociaux ) sur laquelle il sera difficile de revenir postérieurement à l?actuelle révision du PLU.
Il me semble indispensable d?intervenir sur cette révision du PLU dès l?instant la transparence n?est pas de mise. En effet, on constate une man?uvre de la Municipalité à faire approuver le % de logements sociaux tout en présentant le projet des Charmilles comme un projet à long terme.
Enfin l?examen des délibérations laisse à penser que le projet des Charmilles est déjà préparé depuis longtemps à savoir :
- CM du 12/ 12/ 2012 convention tri partite Commune/ EPFR/ CPA pour l?acquisition des terrains des Charmilles,
- Délibération de la CPA de mai 2012 pour déclaration d?intérêt communautaire de la ZAC des Charmilles,
- CM de juillet 2010 première convention EPFR.
D?autres procédures d?urbanisme devraient être conduites pour voir aboutir ce projet ( modification ou révision du PLU ) et ce sans ou avec enquête publique ( approbation de ZAC ) mais force est de constater que la commune a déjà confié la gestion de ce projet à d?autres entités comme l?EPFR et la CPA qui sont à mon avis mieux aguerris d?une part à la procédure et à son contentieux et au montage d?opérations complexes.
Je m?interroge également sur l?intérêt communautaire de ce projet considérant à priori que la réalisation d?une ZAC logement n?est pas de la compétence des Communautés de Communes. Seule la compétence « opérations d'intérêt communautaire, en faveur du logement des personnes défavorisées » pourrait justifier l?intervention financière de la CPA mais je n?ai pas eu accès à la délibération.
Merci de votre lecture.
Alain Lacuire
536 chemin des Vignes
