PluSimiane

Les parties ci dessous sont extraites du document Règlement du plan local d'urbanisme (numéro 5 sur le site de la mairie)

Caractère de la zone

La zone AU correspond aux secteurs insuffisamment desservis ou non desservis par les équipements publics et constituant une réserve d'unités foncières sur lesquelles peut être envisagé un développement organisé à dominante d’habitat ou d’autres activités.

L’ouverture à l’urbanisation de ces zones ou secteurs est conditionnée par une révision ou une modification du PLU.
 
La zone AU comprend :

• la zone AU stricto sensu destinée à des opérations à dominante d’habitat devant répondre aux spécifications nationales des écoquartiers ;
• un secteur AUi soumise à un aléa inondation modéré, destinée à l’aménagement d’un parc urbain. Les prescriptions de l’article 6 du titre I, portant sur l’aléa modéré, y sont applicables.
• un secteur AUe destinée à des opérations à dominante activités avec des éléments d’habitat.

Les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont admises que si elles respectent les conditions ci-après, sous réserve de l’application des dispositions de l’article 6 du titre I portant sur les zones inondables :

• Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
• L’extension des constructions existantes à la date d’approbation du PLU, à condition de ne pas compromettre l’aménagement ultérieur de la zone à condition ou sous réserve :
1. que la surface de plancher initiale du bâtiment soit au moins égale à 50 m²
2. que pour les constructions à usage d’habitation, le projet ne conduise pas (et dans la limite d’une seule extension) à un accroissement de plus de 30% de la surface de plancher existante au PLU approuvé et n’excède pas un total de 200 m² de surface de plancher
3. que pour les autres destinations, le projet ne conduise pas (et dans la limite d’une seule extension) à un accroissement de plus de 25% de la surface de plancher existante au PLU approuvé
• Les constructions annexes n’excédant pas 20 m² de surface de plancher, séparées du corps d’habitation principal, dans la limite d’une annexe par unité foncière
• Les piscines liées à une construction existante à usage d’habitation d’au moins 50 m² de surface de plancher, ainsi que leurs locaux techniques dans la limite de 10 m² de surface de plancher

Toute opération de construction nouvelle comprenant plus de 5 logements ou d’une surface de plancher supérieure à 200 m² sur une même unité foncière existante à la date d’approbation du PLU devra obligatoirement contribuer aux principes de mixité sociale. L’opérateur réalisera 50 % au moins de la surface de plancher et du nombre de logements en logements sociaux avec un minimum de 20 % de l’opération (surface de plancher et nombre de logements) en locatif social.

Toute opération de construction produisant plus de 20 logements devra obligatoirement contribuer aux principes de mixité sociale. L’opérateur réalisera 50 % des logements en logements locatifs sociaux.

Non réglementé
 

Non réglementé

Non réglementé
 

Si le nouveau PLU est accepté, cette réglementation s'appliquera à la zone du Safre.

Mais les articles marqués non réglementés devront faire l'objet d'une nouvelle révision du PLU.

Le développement de cette zone d’activité relève des compétences de la communauté d’agglomération du Pays d’Aix.

Question : outre qu’il s’agit là d’un transfert de compétence hasardeux en tout cas en contradiction avec la profession de foi du PLU nouveau : préserver la qualité environnementale de Simiane-Collongue, pourquoi ne pas s’en remettre alors au SCOT prévu dans les textes ?

Nous sommes, en effet, à la confluence du territoire de trois communes (Gardanne, Bouc et Simiane), qui, mieux qu’un schéma de cohérence territoriale (SCOT), peut répondre aux dessein multimodal de ce périmètre ?

D’autant mieux que, si l’on comprend bien, on compte accoler une ZAC à celle déjà existante du puits Morandat. Sans compter la pépinière d’entreprises proche de la centrale de Gardanne qui est à même pas dix minutes.

Enfin, autre avantage du SCOT, il permet de dessiner les grands axes de déplacements pendulaires, ces mêmes déplacements qui posent problème dans le vieux village et le quartier de la gare de Simiane-Collongue.

A l’évidence, à l’heure de la concertation globale, pourtant prévue dans les textes, on a préféré la réflexion étriquée à l’abri de son clocher.

Dommage, parce qu’on tenait là une partie de la solution au problème de thrombose circulatoire auquel nous sommes confrontés dans le vieux village et le quartier de la gare.

L’objectif retenu est une augmentation de la population de 1500 habitants entre
2010 et 2030, par arrivée d’une population à dominante jeune (de l’ordre de 2/3
de couples et familles de 20 à 35 ans, 1/3 de familles de 35 à 55 ans, une minorité
de personnes plus âgées).

Le flux attendu est voisin de 80 nouvelles familles par an, soit, en tenant compte des
départs, un solde net de 35 familles/an en moyenne. L’objectif est d’attirer des familles
plutôt jeunes : c’est donc sur le logement collectif qu’il faut mettre l’accent, dans la
mesure où l’offre d’habitat individuel est importante.
En considérant une taille moyenne des foyers évoluant vers
2,3 personnes/logement, il faudra viser, pour accueillir 1500 personnes de plus,
la création d’environ 650 à 700 logements, soit une moyenne de 35 logements
par an, essentiellement en habitat collectif.

La zone de la gare

Ci dessous la simulation graphique de ce que pourrait devenir le quartier de la gare si le PLU est accepté en l'état. La gare est située en bas à gauche.

La situation actuelle avec en vert les fameuses dents creuses

En mauve les nouvelles constructions rendues possible par la modification du PLU, et le nombre de logements (près de 200).

Les plans à partir des images satellites

Situation actuelle

Situation possible si le PLU est acceptée, les bâtiments en mauve et les nouvelles routes en gris

En gros plan, avant

et après, enfin, si le PLU est accepté

Articles liés

La ZAC du Safre

La densification de la gare

Nous avons extraits du document Règlement du plan local d'urbanisme (numéro 5 sur le site de la mairie) les parties utilisées ci dessous.

La zone UA est divisée en trois secteurs :

• Le secteur UAa correspond au noyau urbain dense du « vieux village » ;

• Le secteur UAb correspond aux secteurs à densifier autour de la gare, et à « l’extension villageoise » au nord-est du Vieux Village, caractérisés par un habitat moins dense avec davantage de verdure ;

• Le secteur UAi correspond à la partie inondable du vieux village : les
  prescriptions de l’article 6 du titre I, portant sur l’aléa modéré, sont applicables.
  
  

Caractère futur des zones UA

Les constructions nouvelles ou reconstructions doivent respecter l’harmonie générale du village.

UA 2-2 : REALISATION DE LOGEMENTS SOCIAUX

Toute opération de construction nouvelle comprenant plus de 5 logements ou d’une
surface de plancher supérieure à 200 m2 sur une même unité foncière existante à la
date d’approbation du PLU devra obligatoirement contribuer aux principes de mixité
sociale. L’opérateur réalisera 50 % au moins de la surface de plancher et du nombre
de logements en logements sociaux avec un minimum de 20 % de l’opération (surface
de plancher et nombre de logements) en locatif social.
Toute opération de construction produisant plus de 20 logements devra
obligatoirement contribuer aux principes de mixité sociale. L’opérateur réalisera 50 %
des logements en logements locatifs sociaux.

Les bâtiments doivent être implantés de telle manière que les baies éclairant les pièces principales ne soient masquées par aucune partie d'immeuble, qui serait vue sous un angle de plus de 45° au-dessus du plan horizontal.

Pour les parties de construction en vis-à-vis qui ne comportent pas de baies éclairant des pièces habitables, les distances calculées comme ci-dessus peuvent être réduites sans être inférieures à 4 m sauf pour les piscines.

La hauteur des constructions, mesurée du sol naturel existant avant travaux jusqu'à
l’égout du toit, ne peut excéder :
12 m (R+3) en zone UAa
9 m (R+2) en zone UAb
La hauteur des constructions ne doit pas excéder la hauteur des bâtiments existants
riverains pour respecter l’harmonie du centre ancien.
La hauteur des constructions annexes édifiées contre les limites séparatives de fond
de parcelles ne doit pas excéder 3 m en tout point.

Pour toute construction ou aménagement devront être réalisées des installations propres à assurer le stationnement des véhicules correspondant aux besoins, en dehors des voies publiques, et à l’intérieur des propriétés.
Pour les constructions à usage d’habitation

• 1 place par logement de superficie inférieure à 70 m² de surface de plancher
• Pour les logements supérieurs à 70 m² de surface de plancher, une participation forfaitaire sera demandée pour la création à proximité d’aires de stationnement publique, correspondant à une place supplémentaire.
• ../..

En zone, UAi et UAb

Pour toute opération de construction, d’aménagement ou d’extension, la partie laissée libre de toute construction ou infrastructure doit être convenablement entretenue.

Les plantations existantes doivent être maintenues dans toute la mesure du possible.

30 % de la surface du terrain doit être planté en pleine terre d’une hauteur de terre supérieure ou égale à 1,5 m. Les arbres existants ayant un intérêt pour le patrimoine devront être replantés; aucune construction ne devra être réalisée à moins de 3,6 ou 10 m selon le sujet concerné.

Zone UAa : non réglementé
Zone UAi : non réglementé (la zone UAi est une zone de type UAa classée inondable)
Zone UAb : le COS est fixé à 0.6.
Tout projet devra prévoir un rapport surface de plancher / surface de parcelle supérieur
à 0.5.

Ce qui implique donc pour les zones Uab, autour de la gare, et à « l’extension villageoise » au nord-est du Vieux Village les nouvelles règles suivantes :

• Un COS entre 0,5 et 0,6, soit l'obligation de construire une surface de plancher supérieure à la moitié de la surface de la parcelle.
• Une obligation de réaliser au moins 50% de la surface de plancher et du nombre de logements en logements sociaux.

Dans le cas où le propriétaire souhaite construire une 'villa' qui répondent aux nouvelles contraintes dans cette zone, nous aurons donc pour une maison de 80 m2 de plancher et une surface de terrain de 160 m2 maximum. A voir si une parcelle de 160 m2 est autorisée par la mairie.

En revanche ceci donne l'autorisation de construire le type d'immeuble de 3 niveaux comme celui en photo ci dessous dans les zones

De plus si nous ajoutons une place de parking minimum par logement (voir article UA 12), nous obtenons :

• des parcelles bétonnées sur 70% de la surface.

• 1 seule place de stationnement garantie par logement là où les statistiques annoncent que presque 50% des ménages disposent d'une voiture et 30% de deux (insee). 

Donc, en plus de compromettre une perméabilité des sols que tous les riverains de la rue Pierre Puget, du lotissement "Pré de la marquise" et des amandiers trouvent déjà très limite lors des fortes pluies, ceci promet des stationnements anarchiques. Pour vous en assurer, je vous recommande d'aller faire un tour sur le parking des derniers immeubles construit derrière l'hôtel restaurant la ripaille.

En gris la zone de parking, en vert le jardin.

Et comme une image est préférable à un long discours, voilà ce que le futur pourrait être.

La croissance démographique