PluSimiane

Kit d’aide pour l’argumentation auprès du commissaire dans le cadre de l’enquête publique relative au projet de PLU de Simiane

Cet article a pour but de regrouper et synthétiser les différents arguments contre le PLU dans sa version actuelle.

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Lettre type pour les zones classées en zone N comme par exemple le chemin des vignes et Siège, à télécharger.

Cette lettre conteste le classement en zone N(aturelle) qui interdit les nouvelles constructions et limite les extensions des logements existants.

Attention, vous devrez modifier les parties en italiques.

Lecture croisée du PLU et du code de l'urbanisme, incohérences, irrégularités, oublis, obligations arbitraires et impossibilité du PLU, tous les détails dans le document à télécharger.

Incohérence du projet de PLU vis à vis de l'augmentation de la population communale.

Il est indiqué dans le PLU que 18 ha sont réservés pour la densification avec en moyenne 60 à 80 logements par ha et 2,3 personnes par logement.

Ce qui nous donne une augmentation au minimum de 18*60*2,3 soit 2484 personnes et au maximum de 18*80*2,3 soit 3312 personnes, ce qui est largement au dessus de la cible du PLU, qui est de 1500 personnes.

Augmentation de la pollution atmosphérique locale liée à l'augmentation de population et de ses déplacements automobiles. Ceci dans une zone géographique dont les résultats en concentration en polluants sont déjà très préoccupants.

Les données récentes (atmopaca) ainsi que les dernières décisions prises par le préfet concernant la limitation de vitesse sur les voies rapides autour d'Aix en Provence et Marseille nous indiquent que ce sujet mérite mieux qu'une analyse sur des données datant de près de 10 ans (page 109 et 110), surtout si on la compare à l'étude sur la circulation, qui elle se base sur des données de 2010.

Il en va de la santé de tous les habitants, actuels et futurs.

(page 127 et 128 du document de présentation du PLU)

L'étude a été réalisée en septembre 2010.

Les heures de pointe du trafic, à l'échelle du territoire communal, sont 7h30 – 8h30 le matin et 17h – 18h le soir.

L’évaluation du trafic au niveau de quartier de la gare estimé à 800-900 véhicules/h (pour une limite de saturation à 10000 v/h) semble sous-estimée et contredit une autre information donnée par le maire, mentionnant déjà quelque 4500 véhicules cumulés le matin pendant les heures de pointe dans cette zone.

Cette dernière évaluation plus réaliste se confirme par la saturation déjà constatée du réseau routier à certaines heures.

Le plan de circulation du projet ne prévoit aucune voie de désengorgement pour l’accès à la commune. L’augmentation conséquente de population planifiée conduira à une paralysie de la circulation à certaines heures de la journée.

De plus annoncer que l'utilisation des TER diminuera le trafic sur la RD59 entre en contradiction avec le fait que la SNCF envisage d'augmenter le nombre de places de parking à la gare. Car en effet pour se rendre à la gare, l'usager doit impérativement utiliser la RD59. Cette 'solution' va donc engorger encore plus cette avenue.

(Page 108 du document de présentation du PLU)

Le Maire a saisi la CAPA au sujet de problèmes de bruit déjà constatés (impact de la voie rapide). Malheureusement ces problèmes de bruit avérés n'ont fait l'objet d'aucune mesure corrective. L'augmentation de circulation liée à l'accroissement massif de population ne fera qu'empirer cette problématique sonore.

La construction densifiée de logements conduit à une imperméabilisation des sols (même si le projet de PLU prévoit de réserver 20% des zones aménagées en aires perméables). Elévation du risque d'inondation dans la zone de la gare déjà semi-inondable.

Lors des forts orages courants dans notre régions, certaines parcelles se retrouvent inondées. Ce qui dénote un terrain argileux non spongieux et une déficience du réseau pluvial, le tout aggravé par la topographie.

Le quartier de la gare point bas et talweg est le réceptacle naturel des eaux de pluies et de ruissellement.

En revanche, aucune étude n'a été mené alors que le problème est de notoriété publique, la mairie ayant déjà du revoir le réseau pluvial de la rue Pierre Puget il y a quelques années.

(Page 120 à 123 du document de présentation du PLU)

L’utilisation intensive du train par les nouvelles populations est un argument évoqué par la mairie pour justifier son choix de densification. Cet argument doit être relativisé au regard des données suivantes que nous trouvons d''ailleurs dans le PLU.

• Inadaptation du train pour de nombreux déplacements en-dehors de l’axe Aix-Marseille (déplacements professionnels sur les zones industrielles et commerciales de Vitrolles, Berre, Martigues, Fos, etc.)

• Inadaptation du train pour de nombreux déplacements non professionnels : supermarché, …

D’autre part, l’adaptation éventuelle des moyens ferroviaires, si elle a lieu, ne se ferait que dans le délai habituel de 6 ou 7 ans. 

Une fois le PLU adopté, c’est-à-dire le droit du sol fixé, il suffit que 3 à 4 opérations immobilières se réalisent par des promoteurs (Quartier de la Gare, zone des Charmilles, Bédouffe, Quartier du Safre) pour que les projections d’accroissement de population soient atteintes en une année voire quelques mois. Et cela, sans que les infrastructures de circulation, accueil des enfants, … n’aient été développées préalablement.

Le coefficient minimum de 0,5-0,6 de constructibilité couplé à l’obligation de construire 50% de logements sociaux à partir de 200 m2 rend tout projet immobilier d’un particulier pratiquement irréalisable, si ce particulier dispose d'un terrain de plus de 400 m2. Cela constitue donc une atteinte au droit de propriété car la totalité des terrains des zones à densifier ont une superficie supérieure à 400 m2.

Cet effet « ciseaux » conduit les propriétaires actuels des parcelles concernées à devoir se séparer de leur terrain au profit de promoteurs ou d'établissements bancaires. On peut y voir un détournement de la procédure d’expropriation pour utilité publique. Le résultat serait en effet le même mais à moindre frais pour la mairie.

A court terme, les terrains voisins des zones de densification urbaine vont perdre de leur valeur. La proximité d'immeubles entraînera une baisse de l'attrait de ces zones.

A moyen terme, en faisant de Simiane une ville ou une extension de Marseille, c'est probablement tout l'immobilier des propriétaires et habitants de la commune qui verra diminuer sa valeur.

Dans le projet de PLU, la mixité sociale se concentre uniquement autour du quartier de la gare et des charmilles au détriment de l'équilibre social global de la commune. La zone pavillonnaire d'habitat pour les classes moyennes créée très récemment par les dernières zones d'aménagement sont complètement déstructurées par le projet de PLU (densification et habitations en R+3). L'impact est d'autant plus douloureux sur des populations qui n'étaient pas légitimement averties d'un changement si radical de leur environnement proche.

Le risque, est d'obtenir un résultat inverse de celui visé : des zones pavillonnaires préservées au Chemin de Vignes par exemple, et des zones sacrifiées au Quartier de la Gare par un urbanisme forcément inesthétique.

La dette de la commune s'élève à 1,9 M d'€ fin 2011.

Compte tenu de ce que prévoit le PLU en terme de travaux (voirie, parc, achat de terrain) mais aussi du fait qu'une moitié des nouveaux habitants habiteront des logements sociaux et seront exonérés de tout ou partie des impôts locaux, nous pouvons nous demander si la commune a les moyens de sa volonté expansionniste.

De plus l'arrivée de plus de 20% de nouveaux habitants va faire gonfler les charges de fonctionnement, ainsi que les besoins en personnel de la mairie (accueil, police municipale, services techniques).

Sans compter la multiplication des voies dites douces et la mise en place d'une ZAC si proche de celles déjà existantes à Gardanne, qui vont aussi demander des ressources financières pour les construire et humaines pour les entretenir.

Aucune donnée chiffrée ou explication de comment vont être financés ces travaux et leur entretien n'est présent dans le PLU, au risque d'hypothéquer le futur de la commune.

Dans la page 8 du rapport de présentation agenda21 et PLU nous pouvons lire :

Les mesures prises pour urbaniser les « dents creuses » vont à l’encontre de ce qui est écrit plus haut.

Permettre à des banquiers, des multinationales de la construction, d’ériger des immeubles de deux ou trois étages en plein milieu de lotissement, c’est traiter avec le plus grand des mépris les habitants qui ont construit le village. Cela ne favorisera pas la cohésion sociale. 

Dans la loi SRU sont évoquées des notions telles que :

• La protection de l’environnement et l’amélioration du cadre de vie.

• L’équité et la cohésion sociale.

Mettre en place des contraintes qui rendent impossible à des propriétaires de construire sur une parcelle acquise depuis des générations, cela revient à les obliger à vendre leurs terres à des banques et les priver de tout autre  choix.

La mairie nous annonce que lorsque ce  PLU sera mis en place, l’évolution de l’urbanisme se fera à moyen et long terme.

Comment pourrait elle le prédire, alors que la décision revient aux propriétaires des terrains. Propriétaires qui sont déjà régulièrement contactés par les banques, les promoteurs, les agents immobiliers alors que le PLU modifiant le COS n'est pas encore applicable.

Les changements dans notre village seront rapides et brutaux, n'en doutons pas.

Ce PLU offre des possibilités de construction à des entreprises financières. La municipalité perdra ainsi le contrôle sur ce qui sera construit tant au niveau de l’architecture qu’au niveau de l’attribution des logements sociaux

Données financières concernant la communes à fin  2011

Evolution possible

A la lecture des chiffres ci dessus, la dette de la commune représente plus que ce que les impôts locaux lui rapportent.

Compte tenu de ce que prévoit le PLU en terme de travaux (voirie, parc, achat de terrain) mais aussi du fait qu'une moitié des nouveaux habitants habiteront des logements sociaux et seront exonérés de tout ou partie des impôts locaux, nous pouvons nous demander si la commune a les moyens de sa volonté expansionniste.

De plus l'arrivée de plus de 20% de nouveaux habitants va faire gonfler les charges de fonctionnement, ainsi que les besoins en personnel de la mairie (accueil des enfants, police municipale, services techniques, ...).

Sans compter la multiplication des voies dites douces et la mise en place d'une ZAC si proche de celles déjà existantes à Gardanne, qui vont aussi demander des ressources financières et humaines pour les construire et les entretenir.

Si nous y ajoutons les transferts de compétences effectués par l'état, dont les compensations vont disparaître, et les nouvelles directives concernant les rythmes scolaires, qui vont un peu plus impacter les finances déjà endettées de la commune, nous pouvons nous demander comment la mairie va pouvoir financer les réserves foncières du nouveau PLU.

Conclusion

Comme aucune donnée chiffrée ou explication de comment vont être financées ces constructions n'est présente dans le PLU, au risque d'hypothéquer le futur de la commune, nous pouvons donc nous demander si le choix le plus simple n'est pas de laisser la CPA et les constructeurs privés s'occuper de l'achat des terrains et de la construction, au risque de perdre le contrôle du projet.

Quant à l'entretien, la solution est toute trouvée, une simple augmentation de la pression fiscale.

Lettre ouverte d’un mutant à Monsieur Boyer

Monsieur le maire,

Lors de deux entretiens que nous avons eus en décembre et janvier, vous nous avez expliqué les grandes lignes du PLU. Lorsque, en retour, nous avons exposé nos arguments à l’encontre de ce projet, votre réponse a consisté à nous dire que « bien sûr les propriétaires concernés par les zones de densification pourront ne rien faire, soit renoncer à construire quoi que ce soit sur leur terrain ! ». Et si ces mêmes propriétaires voulaient construire ? Ils devront le faire selon les règles éditées par le futur PLU, soit des logements d’habitations collectives jusqu’à R+2, selon un COS minimum de 0,5 et 0,6 maximum.

Mon épouse et moi-même sommes propriétaires d’un terrain de 2000 m2 environ.

Cela signifie que nous pouvons soit ne rien faire, soit construire entre 1000m2 et 1200 m2 de logements dont la moitié de logements sociaux. Je ne dispose pas des moyens de construire moi-même des immeubles aussi grands. Si je voulais lotir sur ma propriété, je serais donc contraint de vendre tout ou partie de mon terrain afin qu’un promoteur construise à ma place. J’y gagnerais quelque argent, c’est certain, mais il est évident que je serai alors contraint de quitter ma demeure. En effet, qui voudrait vivre dans ma maison actuelle alors qu’à quelques mètres à peine de notre terrasse, seraient bâties des unités de 400 m2 ou 600 m2 au sol (selon qu’il s’agira d’immeubles en R+2 ou en R+1) ? Ni ma femme, ni moi-même ne pourrons y résister et nous serons alors très certainement amenés à quitter la commune.

Lorsque j’ai posé la question à l’architecte-conseil de la commune quant à savoir ce que je pourrai faire lorsque des immeubles auront poussé tout autour de ma propriété, elle m’a répondu « …eh bien vous pourrez construire vous-même ! ».
Sauf que, comme je l’ai expliqué plus haut, je n’ai pas l’argent disponible pour faire moi-même ces « opérations immobilières » et que, deuxièmement, je n’en ai aucune envie !!! Mais, en effet, quel choix aurai-je lorsque de nombreux immeubles auront été bâtis chez mes voisins ? Oui, je serai moi-même tenté de permettre de nouvelles constructions sur ma propriété, condamné à la vendre au plus offrant et à quitter la commune.

C’est ce que l’on appelle la « pression foncière » ! Oui, il s’agit bien de ce mécanisme entrainant les propriétaires d’une zone à construire de manière…« frénétique », soit parce qu’ils veulent réaliser une « opération immobilière », soit parce que leur environnement se dégrade et qu’ils en viennent à construire eux mêmes alors que ce n’était peut-être pas leur intention première.
Et cela se passera ainsi tout autour de chez moi, dans et aux abords de ce que vous avez appelé, « les zones de densification préférentielle ». Quand trop d’immeubles auront été construits près de chez eux, nul doute que de nombreux propriétaires en construiront eux-mêmes. Ne supportant pas cet environnement urbain, eux-mêmes et leurs voisins quitteront la commune s’ils en ont les moyens.

Je délire ? Non, c’est bien cette « pression foncière » qui défigure les abords de nos villes, de nos campagnes, de nos côtes. Toutes les communes de France ont à se battre contre elle. Pourquoi Simiane ferait exception à la règle ? C’est bien pour cela que nous contestons les règles du futur PLU. Elles sont bien trop lâches pour garantir à nos concitoyens que la commune ne progressera que de 1500 habitants d’ici 20 ans.

Non, décidément, je ne délire pas car l’offensive des promoteurs a déjà commencé ! Voyez donc, ci-dessous, le courrier que nous avons reçu, ma femme et moi. Daté du 19 février, il a été rédigé au lendemain de la mise en ligne du projet de PLU sur le site de la commune. Il est signé d’un inquiétant « Responsable d’opérations ».

Le PLU n’est pas adopté et on nous propose déjà d’acheter notre terrain ! Et vous savez quoi ? Nos voisins ont reçu la même missive ! Nous avons également eu un coup de fil d’une des plus grandes sociétés immobilières françaises. Et ça ne fait que commencer… c’est à celui qui décrochera les meilleurs terrains et les « droits à construire » qui y sont attachés. Il y a urgence, au paradis des promoteurs, les premiers arrivés sont les premiers servis ! Et le futur PLU de Simiane est certainement une affaire juteuse dont on parle à la machine à café depuis quelques
semaines…

Ne soyons pas naïfs, c’est comme si c’était fait ! Selon cette personne, en effet, la future « enquête publique » ne changera rien à l’affaire. Voici la retranscription de  l’entretien téléphonique que j’ai eu avec elle ce matin :

« Je vous ai envoyé ce courrier parce que le droit à constructibilité sera plus important sur vos parcelles, donc c’était pour voir si pouviez être intéressé pour vendre votre parcelle et si on pourrait monter un programme de logements sur cette zone… (en attendant que le PLU soit adopté), on peut se mettre d’accord… signer une promesse de vente et après on met au point les délais en disant « sous réserve de l’adoption du PLU… ». Vu que l’on sait que ça va évoluer dans ce sens, ça nous permet nous déjà de monter le projet, de voir ce que l’on peut sortir et de voir ce que l’on peut vous faire comme proposition… Même si ce n’est pas acté tout de suite, nous avons des délais d’études du projet et de choses comme ça, donc ça ne nous empêche pas de signer une promesse de vente.
Sur Simiane, le PLU déjà bien engagé, nous avons rencontré le responsable de l’urbanisme le mois dernier, on en est au niveau de l’enquête publique donc il reste quelques mois et au printemps, ça devrait sortir !... »

Eh oui, « ça devrait sortir » ! Comme les hirondelles ou les narcisses, les PLU sortent au printemps. C’est du moins la conviction de cette dame après qu’elle a « rencontré le responsable de l’urbanisme de la mairie de Simiane... ». La fameuse (et fumeuse ?) « enquête publique » n’y pourra rien changer ! C’est d’ailleurs ce que m’avait écrit en substance l’un de vos adjoints, il y a déjà quelques semaines.

Tout autour de chez nous, dans les lotissements des Frênes, des Ormeaux, du Pré de la Marquise, du Petit bosquet, les propriétaires que nous avons rencontrés nous ont tous dit qu’ils étaient venus s’installer à Simiane pour échapper à la ville. Certains nous ont dit aussi avoir fait des emprunts importants pour s’installer à grand frais sur la commune. Au vu du futur PLU, tous redoutent que leur environnement ne se dégrade et que leur propriété ne se déprécie. Est-ce un paramètre dont vous avez tenu compte en rédigeant ce projet ? Pendant 25 ans, la politique de la commune en matière d’urbanisme a consisté à permettre la construction de ces lotissements, plus ou moins denses, plus ou moins chers. N’est ce pas injuste d’imposer aujourd’hui une telle densification à des familles qui étaient venues s’installer à Simiane pour avoir un peu d’espace ?

Vous avez adopté ce projet sans prévenir les quelques propriétaires directement concernés par son application et dont les terrains sont situés entre la gare et le village. J’en fais partie. J’ai donc demandé à vous rencontrer en novembre dernier.
Vous avez alors tenté de nous rassurer en répétant l’argument cité plus haut : « Les propriétaires pourront ne rien faire… ». Tel serait donc notre choix aujourd’hui : ne rien faire, renoncer à construire une villa pour nos enfants ou bien construire les unités collectives dont vous voulez doter la commune. Et c’est bien une ville que vous projetez de construire en lieu et place de notre village. C’est écrit noir sur blanc, en page 18 de votre « Projet d’aménagement et de développement durable » :

Alors, les propriétaires seront-ils bien les maîtres du jeu comme vous vous plaisez à le dire aujourd’hui ? Certainement pas et c’est bien l’espoir que vous fondez en édictant ce projet de PLU. Oui, Monsieur Boyer, vous savez bien que les choses se passeront ainsi, que la « pression foncière » orchestrée par les promoteurs aura vite fait de convaincre les plus récalcitrants d’entre nous. Une phrase sibylline, toujours en page 18, nous apprend d’ailleurs que :

« L’habitat existant mutera progressivement selon le même modèle, au gré du renouvellement urbain ».

Nous serions donc les futurs mutants du quartier de la gare ? Pourrons nous échapper à cette prédiction ? Nous faudra-t-il plier face aux injonctions de la commune ?

M. le maire, je vous écris cette lettre ouverte pour vous interpeller au nom des nombreux habitants que nous avons rencontrés lors des dernières semaines mais je viens donc aussi apporter mon propre témoignage à ce concert de mécontentements. En lisant mieux le projet de PLU, je me suis aperçu qu’à terme, ma propriété était en fait doublement condamnée. Toujours en page 18 de ce PADD, dans le cadre du projet d’aménagement du quartier de la gare, il est en effet expliqué que des routes traverseront mon terrain au titre d’un savant « maillage de voiries ». Il sera amputé de la moitié de sa surface, à peu de choses près. Ma propriété commencera donc par muter en se réduisant ! Quelles sont vos intentions à notre égard ? Comptez-vous préempter notre moitié de terrain ? Quand le ferez-vous ? A quel prix ? Quand la zone relèvera d’un « paysage urbain » ? Quand elle vaudra moins cher ? Aurai-je donc le droit de construire lorsque le PLU sera adopté ? Oui ?

Bien sûr ! Mais… non puisque vous comptez faire des routes sur ce terrain ! Qu’en est-il ?
M. le maire, je vous ai rencontré à deux reprises depuis l’adoption du projet par le conseil municipal de Simiane. J’ai passé plus de deux heures dans votre bureau à vous écouter m’exposer les grandes lignes de ce projet, à vous embêter avec mes questions. Jamais, lors de ces deux entretiens, vous n’avez pris la peine de me dire une chose qui, me concernant, est capitale ! Quelle franchise !

Vous comprendrez certainement que cette situation nous préoccupe, ma femme et moi, que mes filles regardent déjà avec une certaine tristesse le terrain sur lequel elles ont grandi et joué. Alors, puissiez-vous, en retour de cette lettre ouverte répondre aux nombreuses questions que je me pose et que vous adressent aussi de nombreux habitants du village !!! Puissiez-vous, cette fois, faire preuve d’un peu de sincérité et d’un certain courage pour nous dire la vérité !!!

Sincères salutations

Régis MICHEL, dit « le mutant de la gare ».

Depuis que le PLU a été adopté en conseil municipal, une effervescence légitime agite la commune. Effervescence encore alimentée par l’opacité entretenue – à dessein ? – autour des logements sociaux dévoilés plutôt qu’annoncés au terme d’une opération prétendument concertée.

Le Maire peut toujours regretter que ce soit toujours les mêmes personnes qui participent aux réunions organisées. Encore faut-il, au préalable, donner à celles-là une publicité suffisante pour que personne ne puisse dire qu’il n’était pas informé. Or, c’est loin d’être le cas. Donc s’il y a effectivement eu défaut de participation, celui-là découle du défaut d’information. Et qui est chargé d’informer ? Celui-là même qui, depuis la révélation du document d’urbanisme, se répand en sincères (?) regrets. Sans convaincre qui que ce soit de sa farouche volonté de concertation autrement qu’en comité coopté.

Mais puisque l’affaire est désormais publique et que le débat s’installe durablement, il serait peut-être temps d’éclairer convenablement la lanterne des Simianais qui, à l’évidence, sont désormais tous avides d’entendre la vérité. Pas celle du dimanche, chère à Yvan Audouard.

D’abord de quels logements sociaux s’agit-il ? Des PLAI (financés par un prêt locatif aidé d’intégration), réservés au plus précaires ; des PLUS (financés par un prêt locatif à usage social) les plus classiques et les plus répandus ou des PLS (financés par un prêt locatif social) destinés aux ménages dont les plafonds de ressources peuvent aller jusqu’à 130% des plafonds PLUS (de 10 908 à 28 040 €/an selon le nombre d’occupants).

Selon la catégorie retenue, la sociologie, on l’aura compris, sera totalement différente et la physionomie de Simiane chamboulée ou non.

Ensuite, la commune, le département, la Région, l’Etat sont-ils propriétaires fonciers dans le secteur de la gare où ces logements sociaux sont censés s’élever ? Apparemment non.

Alors, obligera-t-on, en contradiction avec l’ensemble des lois de la République (droit de la propriété, etc…) des particuliers, propriétaires fonciers, à se transformer, malgré eux, en bailleurs sociaux ? Obligera-t-on par d’inqualifiables manœuvres dilatoires ces mêmes particuliers à se défaire de leurs biens dont on aura, par le biais du document d’urbanisme, organisé la moins-value ?

Si tel est le cas nous sommes déjà dans l’abus de droit, l’excès de pouvoir voire la captation de biens qu’un juge, à peine saisi, aura tôt fait de condamner.

Enfin, affirmer publiquement – majorité et opposition municipales confondues n’en déplaise à Jean Machera – que 90% de ces logements seront en priorité attribués à des Simianais, c’est déjà s’exposer aux foudres de la loi qui, en l’occurrence, interdit l’ostracisme, le ségrégationnisme, la sélection autre que celle du plafond de ressources.

Et voilà pourquoi, il est urgent de connaître la nature du logement social retenu.

Garantir ce taux d’attribution, c’est encore pratiquer la vérité du dimanche parce que, dans chaque opération de ce type, le Département et l’Etat ont, es qualités, des quotas de logements qu’ils doivent attribuer en fonction de la seule règle qui vaille en la matière : le moins disant en ressources.

Alors, au-delà des circonlocutions de circonstances, la meilleure façon de préserver l’avenir de Simiane, c’est encore de jouer, sans plus attendre, la carte de la totale transparence. C’est en tout cas le souhait d’une majorité de Simianais, contributeurs et électeurs.